Przykład raportu analizy umowy

Wyłączenie odpowiedzialności za wady lokalu (§2 ust.3): Umowa stwierdza, że „Najemca zrzeka się wszelkich roszczeń wobec Wynajmującego … z tytułu wad jawnych i ukrytych Lokalu” – za wyjątkiem sytuacji, gdy wady powstały z winy umyślnej Wynajmującego. Oznacza to, że Najemca nie może reklamować żadnych wad lokalu nawet tych nieujawnionych przy podpisywaniu umowy. Taki zapis mocno zwiększa ryzyko Najemcy. W prawie cywilnym najemców lokali (szczególnie mieszkalnych) chroni art. 668 KC, który pozwala na reklamację wad nawet po zawarciu umowy. W przypadku lokalów usługowych strony mogą się częściowo umówić inaczej, ale to zrzeczenie się roszczeń może budzić wątpliwości co do zgodności z dobrymi obyczajami kontraktowymi [Do weryfikacji przez prawnika].

Brak oprocentowania i rachunku dla kaucji (§6 ust.5): Umowa wyraźnie stanowi, że „Kaucja nie podlega oprocentowaniu” oraz że Wynajmujący nie musi jej przechowywać na oddzielnym rachunku. O ile w najmie komercyjnym takie postanowienie bywa spotykane, to w prawie najmu lokali mieszkalnych często wymaga się stałego oprocentowania depozytu. Konieczność zweryfikowania, czy w kontekście tej umowy (lokal usługowy) taki zapis jest dopuszczalny [Do weryfikacji].

Kaucja na poczet przyszłych roszczeń (§6 ust.7): Wynajmujący zastrzega sobie prawo do zatrzymania kaucji aż do wygaśnięcia wszystkich terminów przedawnienia roszczeń – np. z tytułu mediów czy decyzji administracyjnych. Zwrot kaucji może być wstrzymany na dłuższy czas po zakończeniu umowy, jeśli mogą pojawić się dodatkowe opłaty. Taka klauzula mocno zabezpiecza Wynajmującego kosztem Najemcy [Do weryfikacji].

Obowiązek płacenia czynszu po rozwiązaniu umowy (§7 ust.5): Zapis mówi, że rozwiązanie umowy z winy Najemcy nie zwalnia go z płacenia czynszu „należnego do końca okresu, na jaki umowa została zawarta”. Oznacza to, że jeśli Najemca naruszy warunki i umowa zostanie rozwiązana wcześniej, nadal musi zapłacić czynsz za cały czas pozostały do końca umowy. To bardzo surowe rozwiązanie. Warto sprawdzić, czy takie dodatkowe obciążenie Najemcy jest dopuszczalne lub czy nie należy liczyć jedynie szkody rzeczywistej [Do weryfikacji].

Brak prawa potrącenia (§11 ust.9): Umowa wyłącza możliwość potrącenia wierzytelności Najemcy i Wynajmującego, chyba że Wynajmujący wyrazi pisemną zgodę. Zgodnie z art. 498 KC prawo do potrącenia przysługuje stronom, gdy obie wierzytelności są wymagalne. Wyłączenie tego prawa w tej formie wydaje się sprzeczne z przepisem – strony nie mogą całkowicie zrezygnować z potrącenia swoich długów. Ten punkt znacząco faworyzuje Wynajmującego [Pewne – sprzeczne z KC].

Zrzeczenie się odpowiedzialności Wynajmującego (art. 682 KC) (§11 ust.7): Strony wprost „wyłączają zastosowanie art. 682 KC” dotyczącego odpowiedzialności Wynajmującego za wady zagrażające życiu lub zdrowiu Najemcy. Nawet jeśli ten przepis odnosi się głównie do lokali mieszkalnych, zapis ten jest podejrzany, bo pozbawia Najemcę możliwości egzekwowania odpowiedzialności Wynajmującego za niebezpieczne ukryte wady lokalu. [Do weryfikacji]

Rozbieżność co do ulepszeń i przywrócenia stanu pierwotnego (§4 ust.6 i 9): Umowa mówi, że wszystkie ulepszenia wprowadzone przez Najemcę „stają się z chwilą ich dokonania własnością Wynajmującego bez obowiązku zwrotu” (§4 ust.6). Jednocześnie (§4 ust.9) Wynajmujący może żądać przywrócenia lokalu do stanu pierwotnego po zakończeniu umowy – na koszt Najemcy. Te postanowienia mogą być sprzeczne: jeśli ulepszenia stały się integralną częścią lokalu, nakaz ich usunięcia przeczy wcześniejszemu zapisowi. W praktyce Najemca robi remonty na swoje ryzyko, nie odzyskując kosztów, a potem może być zobowiązany do odtworzenia pierwotnego stanu. To budzi poważną wątpliwość logiczną i prawną [Do weryfikacji].

Podwyżki czynszu (§5 ust.5): Wynajmujący ma prawo podwyższać czynsz w określonych odstępach o maksymalnie określony procent plus waloryzację CPI. W praktyce oznacza to ryzyko wzrostu kosztów najmu dla Najemcy. Mimo że taka umowa może być ważna, klauzula jest bardzo korzystna dla Wynajmującego kosztem Najemcy [Do weryfikacji].

Kary umowne (§9 ust.1): Umowa przewiduje wysokie kary za naruszenia (np. za użycie lokalu w niewłaściwy sposób, zmianę działalności, brak zgody na prace czy podnajem). Zapis może budzić zastrzeżenia, jeśli wysokość kary nie jest adekwatna do rzeczywistej szkody. W przypadku konsumenta takie kary mogłyby być kwalifikowane jako nieproporcjonalne [Do weryfikacji].

Ubezpieczenie i odpowiedzialność Najemcy (§10): Umowa nakłada na Najemcę szeroką odpowiedzialność za szkody, a także wymaga obowiązkowego ubezpieczenia mienia i OC. Brak obowiązku Wynajmującego do skierowania roszczeń najpierw do ubezpieczyciela oznacza, że Wynajmujący może od razu żądać odszkodowania od Najemcy. Tego typu postanowienia mają skrajnie jednostronny charakter [Do weryfikacji].

RODO i dane osobowe: Umowa nie zawiera wzmianki o ochronie danych osobowych (RODO). Strony podają swoje dane (adres, NIP, REGON), ale nie określono zasad przetwarzania tych danych. Warto sprawdzić, czy nie trzeba dopisać klauzul RODO [Do weryfikacji].